Конкурс журналистов
Цифровые закупки 101000, Москва, Колпачный пер., дом 4, стр. 3 +7 (495) 215-53-74

Как быстро и выгодно реализовать залоговое имущество

Можно ли оптимизировать работу с имуществом, которое остается в распоряжении банков в случае дефолта заемщика?
Как быстро и выгодно реализовать залоговое имущество
Теги: #Банки #Залоги #Российский аукционный дом #Торги

При получении банковского кредита финансовые организации часто требуют от заемщика предоставления в качестве залога какого-либо имущества.

Однако в случае дефолта залог, который должен быть гарантией стабильности, часто не выполняет своей функции. Ведь для превращения в реальные деньги его необходимо реализовать на открытом рынке. А это зачастую сопряжено с определенными трудностями.

После дефолта заемщика имущество, выступающее в качестве залога, чаще всего реализуется на торгах. Но к этому моменту оно может потерять ликвидность, а значит, сумма, полученная от реализации, не покроет понесенные банком потери. Чтобы реализовать залог по максимальной цене, надо, чтобы на момент продажи он был хорошего качества. А значит, за качеством залога надо внимательно следить все время, пока он находится в руках банка. И конечно, собственник должен правильно сформировать лот и оценить его стоимость.

Качество залога

По данным АО «Российский аукционный дом», доля качественных объектов при реализации залоговой недвижимости не превышает 25–30%. Банки заинтересованы в выдаче максимального кредита, и поэтому на стадии оформления ипотеки не всегда внимательно изучают не только состав имущества, которое предлагается в качестве залога, но и перспективы его продажи в случае дефолта заемщика. Результат – залог зачастую невозможно продать или его стоимость существенно ниже, чем размер задолженности.

Пример: в залоге у банка находилось сооружение, расположенное на земельном участке, используемом на праве аренды третьим лицом, не прошедшее технический учет как объект недвижимости и не зарегистрированное в установленном законодательством порядке. В результате к моменту реализации договор аренды земельного участка был расторгнут по причине невыполнения арендатором (третьим лицом) обязательств по арендным платежам, а само сооружение было демонтировано.

Формирование лота

Предметом торгов может стать сформированная в единый лот сеть магазинов, разбросанных по всей стране. Второй распространенный подход – оценка объектов недвижимости по отдельности, а затем объединение их в один лот.

Понятно, что банк заинтересован в том, чтобы как можно быстрее реализовать залог. Но при формировании предложения надо учитывать логику рынка. Найти покупателя, заинтересованного в приобретении конкретного объекта в конкретном регионе, существенно проще, чем ждать появления клиента федерального масштаба. Более того, при попредметной продаже залога не приходится снижать цену по причине эффекта масштаба.

Пример: продать сеть торговых точек, расположенных в разных городах России, существенно сложнее, чем каждый отдельный магазин. Предложение о продаже 400 автомобилей – по 50 штук, по 5 штук или вообще по одному – ориентировано на совершенно разных покупателей и предполагает совершенно разную цену за один объект.

В то же время при разделении на лоты необходимо учитывать, каким образом это повлияет на технологический процесс. В практике АО «Российский аукционный дом» были примеры, когда банк продавал отдельными лотами станки и штампы, которые предназначены только для данных станков, или отдельно помещение и вход в это помещение, которые были сформированы в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Стоимость залога

Доля успешных продаж на рынке проблемных активов ничтожно мала. Одна из основных причин – завышенная стоимость. Не секрет, что часто она формируется под влиянием продавцов: банков-кредиторов или собственников, и не учитывает реального состояния объекта и рыночной конъюнктуры. В результате должник вынужден оплачивать содержание объекта, организатор торгов прилагает массу усилий для его продажи, однако продажа затягивается на годы, и все это время кредиторы вынуждены ждать возврата вложенных средств.

Пример: в рамках процедуры банкротства должника банк выставил на продажу земельный участок, который был оценен с учетом возможности строительства жилого дома, т.е. по возможно максимальной стоимости. Однако исходя из утвержденного проекта планировки территории, отсутствия градостроительной документации, а также с учетом уже существующей рядом плотной застройки и автозаправки шансы на то, что инвестору удастся согласовать такое строительство, минимальны. В результате данный участок реализовывался более 2,5 лет.

Это только примеры проблем, которые возникают у организатора торгов в ходе реализации активов. И причиной их возникновения является то, что заказчик часто не учитывает, что рынок заложенного имущества ничем не отличается от любого другого рынка: спросом на нем пользуются качественные объекты по адекватной цене.

Андрей СТЕПАНЕНКО, генеральный директор АО «Российский аукционный дом»

17 февраля 2020, 16:16
705
Теги: #Банки #Залоги #Российский аукционный дом #Торги