Жесткая ДКП может стать последней каплей для рынка многоквартирной застройки.
Отрасль строительства МКД оказалась на грани из-за переоценки возможностей покупательского спроса и завышенных кредитных аппетитов финансовой системы.
Интересно, что ипотечная пирамида России повторяет контуры кадровой. То есть, она растет синхронно с перемещением самого активного «человеческого капитала» в крупные города.
Это процессы явно деструктивные и несущие соответствующие негативные эффекты:
1) Свехконцентрация населения в мегаполисах в основном обеспечивается не производством, а гипертрофированной сферой торговли и услуг.
2) Промышленность, АПК и госслужба в регионах-донорах населения обескровливаются кадрово и финансово, создают нагрузку на бюджет вместо прибыли.
3) Финансовая спекуляция на сдаче недостроенных человейников в аренду в купе с замещающей миграцией, по факту превратилась в параллельную экономику, в которой задействовано уже не менее 20 млн человек из сопредельных государств. Черный рынок внутри серого рынка. Эти десятки миллионов нелегалов – с эффектами отрицательного роста для национального бюджета – тоже неотъемлемая часть российской ипотечной пирамиды. Об этом, что-то не говорят в финансовых СМИ. А зря.
Точка зрения редакции может не совпадать с мнением автора статьи, но если обвал случится, то он пойдет на пользу. Экономика России должна развиваться не в логике спекуляций за счет перемещения активов (человеческих, сырьевых, финансовых), а в стратегии создания новых индустрий и продуктов с высокой добавленной стоимостью, которые РФ может предложить всему миру.
Для рынка жилья существует и мягкий сценарий. Он подразумевает не обрушение, а аккуратный демонтаж и «сдутие» ипотечной пирамиды. Потребуется повторить маневр, который сделали в КНР, где ипотечный кризис имеет куда более страшные масштабы и ущерб – переориентироваться с высотной застройки – на малую урбанизацию (с одновременным включением механизмов новой занятости).
Такой «ход конем», по счастливому стечению исторических обстоятельств, сегодня абсолютно возможен. Есть шанс заземлить подрядчиков на нацпроекты и новую Стратегию пространственного развития России (принеся в жертву слой девелоперов и финансовых посредников, который и так обречен). В национальных целях развития есть доступные деньги и доступные кадры. Нужно просто включить административные способности и политическую волю.
Признаки ипотечного кризиса и распада «рынка продавца»
Полагаем, что эти показатели носят необратимый характер. Именно этим объясняется охлаждение государственной политики в адрес льготных ипотечных программ и субсидий. Наверху вовремя приняли безнадежность (и крайнюю убыточность) попыток спасения бетонного Титаника за счет бюджета.
- Жилье стремительно дорожает одновременно со скукоживанием жилплощади на душу населения. Очевидно, никаких демографических задач такая экономика решать не может.
- Статистика показывает снижение средней площади квартир в 1,5 раза за 5 лет – до 50 кв. метров
- Превышение цен на первичном рынке над ценами вторичной зоны составляет более 40%. Такой разрыв невозможно компенсировать даже при помощи субсидиарных инъекций и бюджетных сверхусилий государства.
- Такой же быстрый разрыв наблюдается между рост стоимости МКД и ростом покупательной способности населения.
- Происходит снижение ликвидности рынка и рентабельности застройщиков ниже ставок кредитования, что является прямой причиной пирамидальных схем финансирования отдельных жилищных проектов (пирамида на пирамиде) с обременением банковских балансов низколиквидным залоговым обеспечением. А госбанки превращаются в крупнейших девелоперов.
По факту, за 20 лет сложилась олигополия застройщиков и банкиров. Одни были заинтересованы в росте ипотечной задолженности, а другие в разгоне производственных объемов и сбытовых цен. Но этот интерес сохранялся лишь до определенной критической точки. Сейчас только сфера ИЖС способна расти, что она и показывает в последние полтора года.
Итак, модель рынка продавца зашла в тупик. Решением проблемы является переход к другой логике экономического роста, основанной на опережающем развитии. Стратегия опережающего развития подразумевает формулу в которой объем инвестиций превалирует над объемом производства в 2-3 раза.
Ландшафтная урбанизация
Можно исправить ситуацию за счет госпрограммы софинансирования малоэтажной застройки. С переходом к новому пространственному мышлению, когда вся территория страны, а не только 10-15 мегаполисов воспринимаются как место для жизни и труда. Новая стратегия пространственного развития России, разработанная и недавно принятая Правительством РФ по поручению Президента, подразумевает именно такой подход. Площадь страны бьется на 2300 опорных населенных пунктов, образующих своеобразную экономическую сеть со своими стандартами качества жизни и занятости. Понятие «опорного н.п.» закреплено в законодательстве.
Очевидно, что существующий ипотечный калькулятор коммерческих банков, когда заемщик выплачивает пятикратную стоимость квадратного метра, абсолютно нежизнеспособен (ни для мегаполиса, ни для агломерации). Единственный уцелевший канал финансового обеспечения жилищного спроса видится только в сфере казначейского целевого кредитования на создание инфраструктуры населенных пунктов (по ставке в пределах 3% годовых).
Если бы такие кредиты пришли в сферу жилищного строительства под реализацию нацпроектов для отдельных фокусных групп населения (семьи с детьми, военнослужащие СВО, ценные кадры), то малоэтажная ипотека могла бы рвануть вперед, создавая десятки тысяч новых рабочих мест, субподрядную производственную кооперацию, благосостояние и прогрессивный деловой климат регионов. Только такой «стройкомплекс здорового человека» способен обернуться доходами в национальный бюджет в виде новых налоговых поступлений.
Крайне интересным и прогрессивным примером нового (не ущербного) мышления в жилищном строительстве являются мастер-планы дальневосточных и арктических городов.
Это экономические стратегии развития н.п. прошитые сразу пятью нацпроектами: «Инфраструктура для жизни», «Эффективная транспортная система», «Продолжительная и активная жизнь», «Семья», «Молодёжь и дети». А это значит, что стройкомплекс, участвующий в их реализации финансово обеспечивается на иных кредитных условиях, чем в коммерческом хаосе.
На реализацию мастер-планов территорий одного только ДФО кабмин заложил 433 миллиарда рублей. О чем сообщил вице-премьер Александр Новак на первом в 2025 году совещании В.В. Путина с членами правительства.
«Будем приоритизировать расходы на эти цели, в том числе с учётом использования бюджетных кредитов».
Мастер-планы это сотни проектов по созданию современной инфраструктуры, улучшению экологии, повышению качества образования и медицины, транспортной доступности, жилья. Например, мастер-планы Читы и Краснокаменска включают 87 мероприятий на сумму более 400 млрд руб., а Якутска и Нерюнгри — 133 объекта на сумму свыше 560 млрд руб. В списке — 25 городов, в числе которых региональные столицы, города с численностью более 50 тысяч и менее 50 тысяч человек, столицы-БАМа.
Для трансформации жилищно-строительного комплекса с разрушительной ипотечно-спекулятивной модели на созидательную модель малого градостроения нужно масштабировать инструмент мастер-планов на всю страну. Соединив ее с новой Стратегией пространственного развития. Она совпадает с концепцией «ландшафтной урбанизации», которую уже более 10 лет разрабатывают специалисты Института демографии, миграции и регионального развития.
Это идея переосвоения страны при помощи малоэтажных отраслевых поселений и клонирования малых городов. Технологически у РФ для этого уже есть все возможности (кроме малой авиации, которая должна взлететь) от мобильных АЭС до прорывных строительных решений.
Автор: Артур Королев
Комментариев пока нет