Цифровые закупки 101000, Москва, Колпачный пер., дом 4, стр. 3 +7 (495) 215-53-74

Малоэтажная урбанизация спасет индустрию жилищного строительства

Малоэтажная урбанизация спасет индустрию жилищного строительства
Теги: #Строительство

Жесткая ДКП может стать последней каплей для рынка многоквартирной застройки.

Отрасль строительства МКД оказалась на грани из-за переоценки возможностей покупательского спроса и завышенных кредитных аппетитов финансовой системы.

Интересно, что ипотечная пирамида России повторяет контуры кадровой. То есть, она растет синхронно с  перемещением самого активного «человеческого капитала» в крупные города.

Это процессы явно деструктивные и несущие соответствующие негативные эффекты:

1) Свехконцентрация населения в мегаполисах в основном обеспечивается не производством, а гипертрофированной сферой торговли и услуг.

2) Промышленность, АПК и госслужба в регионах-донорах населения обескровливаются кадрово и финансово, создают нагрузку на бюджет вместо прибыли.

3) Финансовая спекуляция на сдаче недостроенных человейников в аренду в купе с замещающей миграцией, по факту превратилась в параллельную экономику, в которой задействовано уже не менее 20 млн человек из сопредельных государств. Черный рынок внутри серого рынка. Эти десятки миллионов нелегалов – с эффектами отрицательного роста для национального бюджета – тоже неотъемлемая часть российской ипотечной пирамиды. Об этом, что-то не говорят в финансовых СМИ. А зря.

Точка зрения редакции может не совпадать с мнением автора статьи, но если обвал случится, то он пойдет на пользу. Экономика России должна развиваться не в логике спекуляций за счет перемещения активов (человеческих, сырьевых, финансовых), а в стратегии создания новых индустрий и продуктов с высокой добавленной стоимостью, которые РФ может предложить всему миру.

Для рынка жилья существует и мягкий сценарий. Он подразумевает не обрушение, а аккуратный демонтаж и «сдутие» ипотечной пирамиды. Потребуется повторить маневр, который сделали в КНР, где ипотечный кризис имеет куда более страшные масштабы и ущерб  – переориентироваться с высотной застройки – на малую урбанизацию (с одновременным включением механизмов новой занятости).

Такой «ход конем», по счастливому стечению исторических обстоятельств, сегодня абсолютно возможен. Есть шанс заземлить подрядчиков на нацпроекты и новую Стратегию пространственного развития России (принеся в жертву слой девелоперов и финансовых посредников, который и так обречен). В национальных целях развития есть доступные деньги и доступные кадры. Нужно просто включить административные способности и политическую волю.

Признаки ипотечного кризиса и распада «рынка продавца»

Полагаем, что эти показатели носят необратимый характер. Именно этим объясняется охлаждение государственной политики в адрес льготных ипотечных программ и субсидий. Наверху вовремя приняли безнадежность (и крайнюю убыточность) попыток спасения бетонного Титаника за счет бюджета.

  1. Жилье стремительно дорожает одновременно со скукоживанием жилплощади на душу населения. Очевидно, никаких демографических задач такая экономика решать не может.
  2. Статистика показывает снижение средней площади квартир в 1,5 раза за 5 лет – до 50 кв. метров
  3. Превышение цен на первичном рынке над ценами вторичной зоны составляет более 40%. Такой разрыв невозможно компенсировать даже при помощи субсидиарных инъекций и бюджетных сверхусилий государства.
  4. Такой же быстрый разрыв наблюдается между рост стоимости МКД и ростом покупательной способности населения.
  5. Происходит снижение ликвидности рынка и рентабельности застройщиков ниже ставок кредитования, что является прямой причиной пирамидальных схем финансирования отдельных жилищных проектов (пирамида на пирамиде) с обременением банковских балансов низколиквидным залоговым обеспечением. А госбанки превращаются в крупнейших девелоперов.


По факту, за 20 лет сложилась олигополия застройщиков и банкиров. Одни были заинтересованы в росте ипотечной задолженности, а другие в разгоне производственных объемов и сбытовых цен. Но этот интерес сохранялся лишь до определенной критической точки. Сейчас только сфера ИЖС способна расти, что она и показывает в последние полтора года.

Итак, модель  рынка продавца зашла в тупик. Решением проблемы является переход к другой логике экономического роста, основанной на опережающем развитии. Стратегия опережающего развития подразумевает формулу в которой объем инвестиций превалирует над объемом производства в 2-3 раза.

Ландшафтная урбанизация

Можно исправить ситуацию за счет госпрограммы софинансирования малоэтажной застройки. С переходом к новому пространственному мышлению, когда вся территория страны, а не только 10-15 мегаполисов воспринимаются как место для жизни и труда. Новая стратегия пространственного развития России, разработанная и недавно принятая Правительством РФ по поручению Президента, подразумевает именно такой подход. Площадь страны бьется на 2300 опорных населенных пунктов, образующих своеобразную экономическую сеть со своими стандартами качества жизни и занятости. Понятие «опорного н.п.» закреплено в законодательстве.

Очевидно, что существующий ипотечный калькулятор коммерческих банков, когда заемщик выплачивает пятикратную стоимость квадратного метра, абсолютно нежизнеспособен (ни для мегаполиса, ни для агломерации). Единственный уцелевший канал финансового обеспечения жилищного спроса  видится только в сфере казначейского целевого кредитования на создание инфраструктуры населенных пунктов (по ставке в пределах 3% годовых).

Если бы такие кредиты пришли в сферу жилищного строительства под реализацию нацпроектов для отдельных фокусных групп населения (семьи с детьми, военнослужащие СВО, ценные кадры), то малоэтажная ипотека могла бы рвануть вперед, создавая десятки тысяч новых рабочих мест, субподрядную производственную кооперацию, благосостояние и прогрессивный деловой климат регионов. Только такой «стройкомплекс здорового человека» способен обернуться доходами в национальный бюджет в виде новых налоговых поступлений.

Крайне интересным и прогрессивным примером нового (не ущербного) мышления в жилищном строительстве являются мастер-планы дальневосточных и арктических городов.

Это экономические стратегии развития н.п. прошитые сразу пятью нацпроектами: «Инфраструктура для жизни», «Эффективная транспортная система», «Продолжительная и активная жизнь», «Семья», «Молодёжь и дети». А это значит, что стройкомплекс, участвующий в их реализации финансово обеспечивается на иных кредитных условиях, чем в коммерческом хаосе.

На реализацию мастер-планов территорий одного только ДФО кабмин заложил 433 миллиарда рублей. О чем сообщил вице-премьер Александр Новак на первом в 2025 году совещании В.В. Путина с членами правительства.

«Будем приоритизировать расходы на эти цели, в том числе с учётом использования бюджетных кредитов».

Мастер-планы это сотни проектов по созданию современной инфраструктуры, улучшению экологии, повышению качества образования и медицины, транспортной доступности, жилья. Например, мастер-планы Читы и Краснокаменска включают 87 мероприятий на сумму более 400 млрд руб., а Якутска и Нерюнгри — 133 объекта на сумму свыше 560 млрд руб. В списке — 25 городов, в числе которых региональные столицы, города с численностью более 50 тысяч и менее 50 тысяч человек, столицы-БАМа.

Для трансформации жилищно-строительного комплекса с разрушительной ипотечно-спекулятивной модели на созидательную модель малого градостроения нужно масштабировать инструмент мастер-планов на всю страну. Соединив ее с новой Стратегией пространственного развития. Она совпадает с концепцией «ландшафтной урбанизации», которую уже более 10 лет разрабатывают специалисты Института демографии, миграции и регионального развития.

Это идея переосвоения страны при помощи малоэтажных отраслевых поселений и клонирования малых городов. Технологически у РФ для этого уже есть все возможности (кроме малой авиации, которая должна взлететь) от мобильных АЭС до прорывных строительных решений.

Автор: Артур Королев

23 января 2025, 19:27
364
Теги: #Строительство

Комментариев пока нет

Обсуждение закрыто.