Президентом и Правительством РФ поставлена задача разработать механизмы стимулирования частных инвестиций в объекты культурного наследия. Есть варианты: от субсидирования процентных ставок для инвесторов на таких объектах до нефинансовых косвенных методов поддержки через набор преференций регионального уровня.
Правительству РФ совместно с субъектами и с участием акционерного общества ДОМ.РФ поручено к 2030 году привести в удовлетворительное состояние не менее 1 тыс. объектов культурного наследия (ОКН). На эти цели в бюджете зафрахтован 51 млрд рублей.
Как сообщил на ХХ Всероссийском Форуме-выставке «ГОСЗАКАЗ» начальник Управления делами и инвестиций Минкультуры Николай Никифоров, эти деньги будут поступать в оборот по субсидированной кредитной ставке:
– Сформирован единый реестр объектов культурного значения. До недавнего времени это был свод разрозненных сведений из разных списков. Теперь эта информация упорядочена и оцифрована. Появилась возможность перейти к насущным вопросам мониторинга технического состояния объектов.
Сейчас реестр насчитывает порядка 150 тыс. позиций, из которых порядка 14 тыс. объектов архитектуры и градостроительства находится в критическом состоянии. Именно из этой массы предстоит восстановить заветную тысячу с вовлечением в работу средств частных инвесторов.
– В связи с этим нами было разослано в регионы письмо, где мы просили предоставить списочный состав объектов, подпадающих под критерии. Собрав критический объем таких данных, мы совместно с ДОМ.РФ выбрали первоочередной список, с которым сейчас работаем.
Эксперт признал, что ставка по заемным средствам выше 10% годовых является нерабочей для бизнеса, заинтересованного в восстановлении ОКН. При такой дороговизне оборотных ресурсов инвесторов не привлекает даже форма «бесплатной» передачи в правообладание за 1 рубль. Приходится изобретать более привлекательные форматы и способы повышения рентабельности.
Минкультуры совместно с ДОМ.РФ был разработан законопроект, который предусматривает объединение в один лот не только собственно ОКН, но также «компенсационные» объекты недвижимости на сопредельной и прилегающей территории, в т.ч. земельные участки, которые повышают инвестиционную привлекательность. Редакция соответствующих поправок находится на завершающей стадии. Мера поможет найти будущего правообладателя, и он вдохнет вторую жизнь в объекты, которые без такого «компенсационного приза» казались мертвым грузом. Характерный пример из реальной практики – восстановление усадебной архитектуры. Известны успешные кейсы, когда инвестор вкладывается в ОКН, интегрируя объект в более масштабный бизнес-проект на сопредельной территории (создание новых объектов рекреационной, спортивной, развлекательной инфраструктуры, строительство гостиничного комплекса, ресторана и т.д. ). В таком случае условная усадьба или старинное здание вписывается в новый концепт, становится его маркетинговым элементом в качестве бонуса, повышающего окупаемость и статус.
Еще одно новшество от властей – информационный ресурс по объектам культурного наследия под названием «Наследие.ДОМ.РФ». Платформа аккумулирует и подтягивает верифицированные сведения об объектах культурного наследия (ОКН) из различных государственных источников (включая ЕГРН) под запрос потенциального инвестора, и одновременно является путеводителем по мерам государственной поддержки при восстановлении конкретного ОКН. Довольно полезный сервис, который поможет потенциальному инвестору сходу выстроить умозрительный бизнес-план. Ресурс также собирает данные экономической географии (расположение, инженерная и транспортная инфраструктура).
Особая история – роль и возможности региона в таких бизнес-планах. Наряду с федеральной властью субъект РФ также может предоставлять инвестору набор льгот. Например – освобождение от земельных налогов, от налога на имущество, иных сборов.
– Тем самым совместными усилиями мы можем сложить положительную инвестиционную среду для будущих правообладателей ОКН, которые принимают решения в моменте. Внутренний туризм сегодня стремительно развивается, – пояснил Никифоров.
Вместе с мерами поощрения, у государства припасены и меры принуждения. В частности, обсуждается дисциплинарная мера по изъятию земельных участков у недобросовестных пользователей: у тех, кто не занимается реставрацией зданий. По закону такая мера существует применительно к сооружениям, если они находятся в неудовлетворительном или критическом состоянии. А вот участок изъять нельзя. Именно по этой причине некоторые ОКН, обладающие рыночным потенциалом, оказываются в подвешенном состоянии. Без земельного участка они представляются бесперспективными для внешних инвесторов. Борьба вокруг данной поправки продолжается.
Одним из эффективных сценариев со стороны региона является создание локальных фондов или ассоциаций, которые сопровождают инвестора и одновременно выступают институтом разделения рисков.
В частности, на ХХ Всероссийском Форуме-выставке «ГОСЗАКАЗ» была представлена полезная практика Нижегородской области: создана автономная некоммерческая организация, которая оказывает посильную помощь инвесторам. С того момента, как они начинают интересоваться приобретением ОКН до фактического ввода объекта в эксплуатацию и его дальнейшего содержания. На базе этой НКО власти региона синхронизировали усилия органов местного самоуправления (отвечающих за различные смежные виды деятельности) с работой профессионального экспертного сообщества от профильных научных институтов. Во-первых, это существенно ускоряет согласование по различным бюрократическим моментам. Во-вторых, помогает без лишних усилий и затрат следовать букве закона во всем, что касается сохранения и сбережения ОКН, не переходя допустимые границы и красные линии. Также через подобные проектные объединения может быть вполне эффективно организован общественный контроль. Равно как и маркетинговое продвижение будущего культурного продукта, в который вкладывается внешний инвестор. Одно дело, когда он осуществляет всю политику создания мифа и вывода объекта на рынок собственными силами, и другое – когда он ссылается на авторитетные источники.
Наконец, каждый из новых правообладателей ОКН сталкивается с тем, что одного восстановления недостаточно. Объект не менее важно содержать. Это тоже влечет за собой определенные экономические затраты, которые (по устойчивому убеждению Минкульта) не должны превращаться в отдельную статью расходов.
– В настоящее время Министерство культуры проводит большую работу над тем, чтобы снизить административные барьеры на проведение работ по содержанию. Чтобы это входило, в том числе в дорогостоящие работы, связанные с научной проектной документацией, было синхронизировано с получением разрешения на проведение подобных работ, – заключил Николай Никифоров.
О том, как планируется вовлекать тысячу ОКН в хозяйственный оборот, как идут торги, и кто в них готов участвовать рассказал Алексей Ниденс, заместитель генерального директора АО «ДОМ.РФ»:
– Разрабатывая мастер-планы развития городов, проекты комплексного развития территорий, мы так или иначе сталкиваемся с восстановлением ОКН. Они выступают центрами притяжения для туристической отрасли и одновременно индикаторами состояния городской среды. При этом мы еще и являемся агентом Правительства РФ по вовлечению в эффективный деловой оборот неиспользуемого федерального имущества.
Под патронажем ДОМ.РФ в восьми субъектах РФ был проведен пилотный эксперимент. Регионы отобрали и согласовали 24 ОКН. Задача состояла в том, чтобы провести торги по данным объектам и выстроить дальнейшую конструктивную работу с инвесторами, доведя ее до результата. По десяти объектам торги уже проведены и найдены конкретные инвесторы. Еще один десяток находится в стадии расторговки.
ДОМ.РФ запустил в тестовом режиме программу льготного кредитования инвесторов при восстановлении ОКН. Для текущих реалий условия выглядят действительно привлекательными: ставка для 24 пилотных объектов составляет всего 7%. По всем остальным объектам, которые не попали в пилот, но при этом инвестор проявляет желание взять кредитование – ставка составляет 17%. Интерес к программе сохраняется, даже несмотря на сложную экономическую ситуацию.
– Следующая важная история – выстроить механизмы сопровождения инвестора. Просто выдать льготный кредит недостаточно. Большим риском является некая информационная неопределенность. Зачастую на момент принятия решения об участии в торгах инвестор обладает неполными сведениями. Например, не до конца прописаны охранные обязательства и тому подобное. Поэтому совместно с Минкультом мы решили, что было бы правильно запустить информационный портал «Наследие.ДОМ.РФ», сфокусированный на работе с инвесторами, – рассказал Алексей Ниденс.
ДОМ.РФ реализует сопровождение инвестора по всем этапам. Так, при проведении торгов, есть стандартное условие по всем договорам, где прописаны контрольные точки по этапам реализации проекта. ДОМ.РФ настаивает на том, чтобы эти условия стали стандартизированными для всех уровней публичной собственности (федеральный, региональный, муниципальный). Когда инвестор будет знать, что для всех существуют одинаковые правила игры, это позволит положить всю историю на «цифровой клиентский путь», вписать в цифровой паспорт каждого конкретного объекта. Таким образом, деятельность органов контроля, равно как и деятельность инвестора (по срокам, по результатам) обретет внятные и прозрачные рамки.
Автор: Андрей Троянский
Комментариев пока нет